Airbnb vs Arriendo: ¿Cuál deja más plata en Santiago?

La pregunta que todos se hacen

Acabas de invertir $80 millones en un departamento de dos dormitorios en Ñuñoa y ahora viene la pregunta del millón: ¿lo arriendo a través de Airbnb o hago un contrato tradicional? Parece obvio que Airbnb gana más, pero la realidad es más compleja de lo que parece.

Ingresos brutos: Airbnb vence al arriendo

Veamos números reales de Santiago 2024. Un departamento de 70 m² en Providencia renta:

• Airbnb: $150.000 a $200.000 por noche (temporada alta). Con 50% de ocupación anual = $27 a $36 millones anuales
• Arriendo tradicional: $1.200.000 a $1.500.000 mensuales = $14,4 a $18 millones anuales

A primera vista, Airbnb dobla los ingresos. Pero espera, no es tan simple.

Los costos ocultos de Airbnb que nadie cuenta

Aquí es donde muchos se queman. Hosting Airbnb no es ganancia pura:

• Comisión Airbnb: 15-16% de cada reserva ($4,5 millones anuales en nuestro ejemplo)
• Limpieza entre huéspedes: $40.000 a $60.000 cada cambio. Con 200 reservas anuales = $8 a $12 millones
• Desgaste acelerado: El departamento se deteriora 3-4 veces más rápido. Pintura, muebles, electródomésticos duran 2-3 años vs 5-6 en arriendo tradicional
• Servicios básicos: Airbnb consume 40% más agua, luz y gas que un arrendatario = $600.000 adicionales mensuales
• Mantención y reparaciones: $2-3 millones anuales vs $300.000 en arriendo tradicional
• Seguro de responsabilidad civil: $400.000-$800.000 anuales (Airbnb no cubre todo)

El cálculo real que importa

Nuestro departamento de $80 millones en Providencia con ocupación realista del 50%:

• Ingresos brutos Airbnb: $31,5 millones anuales
• Menos comisión: -$5 millones
• Menos limpieza: -$10 millones
• Menos servicios extras: -$7,2 millones
• Menos mantención acelerada: -$2,5 millones
• Menos seguro: -$600.000
• Ingreso neto Airbnb: $5,7 millones anuales (rendimiento 7,1%)

Comparado con arriendo tradicional:

• Ingresos brutos: $16,2 millones anuales
• Menos mantención: -$400.000
• Menos seguro estándar: -$200.000
• Ingreso neto arriendo: $15,6 millones anuales (rendimiento 19,5%)

La verdad que duele

El arriendo tradicional en este ejemplo genera casi 3 veces más dinero neto que Airbnb. ¿Cómo es posible? Porque mientras tú estás contando ingresos brutos, estás gastando en limpiezas cada 2-3 días y reparando daños constantemente.

¿Cuándo SÍ conviene Airbnb?

• En zonas premium de turismo (Bellavista, Centro histórico) con ocupación superior al 70%
• Departamentos pequeños (1 dormitorio) donde la limpieza es menos costosa
• Si tienes disponibilidad para gestionar activamente el inmueble o pagas a alguien $1-2 millones mensuales
• Cuando planeas vender en 2-3 años (antes del desgaste acelerado)

¿Cuándo conviene arriendo tradicional?

• Buscas flujo de caja estable y predecible
• No quieres estar pendiente de huéspedes a las 3 de la mañana
• Tu CDI (Coeficiente de Desgaste Inmobiliario) está en máximos históricos
• Prefieres rentabilidad neta, no números brutos
• La mayoría de inversores en Santiago que conozco

El factor tiempo que nadie menciona

Gestionar Airbnb requiere 10-15 horas semanales (responder mensajes, coordinar limpiezas, resolver problemas) o pagar $800.000-$1.500.000 mensuales a un gestor. El arriendo tradicional requiere 2-3 horas mensuales.