La pregunta que todo inversor se hace
Acabas de comprar tu primer departamento en Santiago por $150 millones y ahora viene la decisión crucial: ¿lo arriendas por mes o lo pones en Airbnb? Parece simple, pero los números te sorprenderán. La verdad es que no hay una respuesta única, porque depende de tu zona, tu perfil y cuánto tiempo estés dispuesto a dedicar.
Airbnb: la prometedora pero exigente
Un departamento de 2 dormitorios en Ñuñoa bien ubicado en Airbnb puede generar $80.000 a $120.000 pesos por noche. Hazamos las cuentas: si ocupas 20 noches al mes (número realista, no 30), eso son $1.600.000 a $2.400.000 mensuales. Suena espectacular, ¿verdad?
Pero aquí viene lo importante que muchos no cuentan:
- Comisión Airbnb: descuenta 15-16% de cada reserva
- Limpieza entre huéspedes: $80.000 a $150.000 por cada cambio
- Mantenimiento y reparaciones: con tanto uso, gasta mucho más rápido
- Tu tiempo: responder mensajes, coordinar check-in, gestionar problemas
- Impuestos: los ingresos por Airbnb tributan normalmente
- Vacíos: habrá días sin reservas, especialmente en invierno
Si sumamos estos gastos reales en un departamento de Ñuñoa, el ingreso neto final ronda los $900.000 a $1.400.000 mensuales. Mejor que arriendo, pero menos de lo que parece en la pantalla.
Arriendo tradicional: la tortuga ganadora
El mismo departamento de 2 dormitorios en Ñuñoa se arrienda entre $1.200.000 y $1.600.000 mensuales. Números más bajos que Airbnb, pero mira las ventajas:
- Ingreso garantizado: cada mes llega el depósito (si tu arrendatario es serio)
- Cero comisiones de plataformas
- Mínima mantención: el arrendatario cuida más lo que vive
- Tu tiempo: solo revisas pagos una vez al mes
- Previsibilidad: sabes exacto cuánto recibirás en 12 meses
El ingreso neto de arriendo tradicional es prácticamente todo lo que recibes. Eso sí, descuenta posibles moras (10-15% de probabilidad según especialistas) y la necesidad de hacer reparaciones mayores cada cierto tiempo.
Comparativa con números reales
Escenario: Departamento $150 millones en Ñuñoa
Opción Airbnb (20 noches/mes a $100.000/noche):
- Ingreso bruto: $2.000.000
- Comisión Airbnb (-15%): -$300.000
- Limpieza (-$100.000 x 20): -$2.000.000
- Mantenimiento: -$200.000
- Ingreso neto: ~$500.000/mes = 4% anual
Opción Arriendo Tradicional ($1.400.000/mes):
- Ingreso bruto: $1.400.000
- Reparaciones anuales distribuidas: -$100.000
- Comisión gestor (opcional): -$50.000
- Ingreso neto: ~$1.250.000/mes = 10% anual
Espera, ¿el arriendo renta más? Sí, en la mayoría de los casos. El error está en que Airbnb suma muchos costos invisibles que no ves hasta estar dentro.
¿Cuándo sí conviene Airbnb?
No todo es blanco o negro. Airbnb gana en estos casos:
- Zona turística alta: Lastarria, Bellavista, cerca del Cerro San Cristóbal
- Departamentos de lujo: con amenities que justifiquen $150.000+ por noche
- Ocupación alta: si logras 25+ noches mensuales consistente
- Bajo mantenimiento: si tú mismo haces limpieza básica
- Plus adicionales: arriendar por horas, eventos, etc.
El factor que nadie menciona: CDI
Si buscas información sobre rentabilidad, el Certificado de Depósito Inmobiliario (CDI) es tu amigo. Te permite acceder a datos actualizados de arriendos en tu zona específica. Chequear un CDI antes de decidir entre Airbnb y arriendo te da la perspectiva correcta del mercado real en tu sector.
Mi recomendación para tu primer departamento
Si es tu primera inversión inmobiliaria: elige arriendo tradicional. Razones: menos complicaciones, ingresos predecibles, tiempo para aprender. Cuando domines, ahí consideramos Airbnb o un segundo inmueble. La paciencia renta en inversión inmobiliaria.
La rentabilidad no está solo en ingresos altos, sino en dinero que efectivamente se queda en tu bolsillo mes a mes. Y los números dicen que en Santiago, el arriendo tradicional sigue ganando esa batalla.
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