Crédito hipotecario en Chile: la guía paso a paso que necesitas

¿Qué es un crédito hipotecario y por qué es tu mejor aliado?

Un crédito hipotecario es un préstamo que otorgan bancos e instituciones financieras para que compres una propiedad. A diferencia de otros préstamos, este está respaldado por la misma propiedad que compras, lo que significa que el banco tiene una garantía si no puedes pagar.

En Chile, es la herramienta más usada para invertir en departamentos. Según datos recientes, el 80% de las compras de propiedades se financian a través de hipotecas.

Paso 1: Reúne los requisitos básicos

Antes de entrar a una sucursal, necesitas:

• Rut y cédula de identidad vigente
• Comprobante de ingresos: últimas 3 liquidaciones de sueldo o declaración de impuestos (si eres independiente)
• Ahorro inicial: mínimo 10-20% del valor de la propiedad (a esto se llama pie o enganche)
• Historial crediticio limpio: sin deudas vencidas ni protestos
• Situación laboral estable: contrato indefinido es lo ideal

Paso 2: Calcula cuánto puedes pedir prestado

Los bancos usan una fórmula simple: tu capacidad de endeudamiento es aproximadamente 2.5 a 3 veces tu ingreso bruto anual.

Ejemplo real: Si ganas $3.000.000 mensuales, tu ingreso anual es $36.000.000. El banco te podría prestar entre $90.000.000 y $108.000.000.

Pero aquí viene lo importante: debes tener el pie. Si quieres comprar un departamento de $250.000.000, necesitarás $25.000.000 a $50.000.000 ahorrados (10-20% del valor).

Paso 3: Entiende las tasas de interés

En Chile existen dos tipos principales de tasas:

• Tasa fija: Tu cuota no cambia nunca. Si contratas al 4,5% anual, pagarás ese porcentaje todos los meses. Es predecible pero generalmente más cara.
• Tasa variable (referenciada a CDI): Tu cuota sube o baja según el Índice de Deuda Interbancaria (CDI). Si el CDI está en 9%, pagarás 9% + spread bancario (0,5% a 1,5%). Es más barata pero impredecible.

Actualmente (2024), las tasas fijas están entre 4,5% y 5,2% anual, mientras que las tasas con CDI están entre 3,8% y 4,5% base.

Paso 4: Calcula tu cuota mensual

Ejemplo concreto: Compras un depto en $280.000.000. Tienes ahorrados $70.000.000 (25%). Necesitas un crédito de $210.000.000.

• Tasa anual: 4,8%
• Plazo: 20 años (240 meses)
• Cuota estimada: $1.345.000 mensuales

Esto es solo interés y capital. Debes sumar gastos de seguros (seguro de vida, seguro de desgravamen) que pueden agregar $150.000 a $250.000 mensuales.

Paso 5: Recopila documentación y envía tu solicitud

El banco te pedirá:

• Formulario de solicitud completado
• Certificado de patrimonio de Tesorería
• Comprobante de los últimos 3 meses de arriendos pagados (para demostrar solvencia)
• Evaluación de la propiedad (avalúo)
• Certificado de dominio vigente de la propiedad

Paso 6: Espera la aprobación (7-15 días hábiles)

El banco evalúa tu riesgo crediticio. Revisa tu historial en dicom, tus ingresos reales y la tasación de la propiedad. Si todo está correcto, recibirás la aprobación.

Paso 7: Firma y desembolso

Una vez aprobado, firmas el documento hipotecario ante notario. El banco transfiere el dinero directamente al vendedor y comienzan tus pagos al mes siguiente.

Consejo de inversión final

Si tu objetivo es invertir en un departamento para arriendo, asegúrate de que la cuota hipotecaria sea menor al 70-80% de tu renta esperada. En el ejemplo anterior, si tu cuota es $1.600.000, necesitas rentar el depto por mínimo $2.000.000 mensuales para que sea negocio rentable.