El error más caro que cometen los inversionistas novatos
Imagina que compraste un departamento en La Florida por $85.000.000. Arriendan por $650.000 mensuales. Rápidamente calculas: $650.000 × 12 = $7.800.000 anuales. Divides por tu inversión: $7.800.000 / $85.000.000 = 9,2% de rentabilidad.
¿Ves el problema? Acabas de cometer el mismo error que cometen miles de chilenos. Esa cifra es completamente ficticia porque no incluye los gastos reales de ser propietario.
Los gastos invisibles que nadie menciona
Cuando ves que alguien invierte en un departamento, por lo general olvidan estos costos:
- Contribuciones: Aproximadamente 0,6% del avalúo anual. En un departamento de $85.000.000, hablamos de unos $510.000 anuales.
- Seguro de incendio: Entre $200.000 y $400.000 al año, dependiendo del edificio.
- Gastos comunes: El administrador, luz de pasillos, agua, mantención. Pueden alcanzar $120.000 a $180.000 mensuales.
- Reparaciones y mantención: Pintura, arreglos de tuberías, reemplazo de luminarias. Calcula $300.000 a $500.000 anuales.
- Vacancia: A veces el departamento está desocupado 1 o 2 meses al año.
- Impuestos de plusvalía: Si venderás el departamento con ganancia, pagarás impuesto a la venta (variable según tu situación tributaria).
Calculemos la rentabilidad real con números verdaderos
Volvamos a nuestro ejemplo del departamento en La Florida:
Ingresos anuales:
- Arriendo mensual: $650.000
- Arriendo anual: $7.800.000
Egresos anuales:
- Gastos comunes (mensual $150.000): $1.800.000
- Contribuciones: $510.000
- Seguro de incendio: $300.000
- Mantención y reparaciones: $400.000
- Vacancia (1 mes sin ingresos): $650.000
- Total egresos: $3.660.000
Flujo neto anual: $7.800.000 - $3.660.000 = $4.140.000
Rentabilidad real: $4.140.000 / $85.000.000 = 4,87%
Nota cómo pasamos de un ficticio 9,2% a un real 4,87%. Casi se cortó a la mitad. Y aún no incluimos comisiones de arriendo (generalmente 7-10% del canon) ni potenciales problemas con inquilinos morosos.
¿Pero qué hay de la revalorización?
Aquí entra otro componente importante. Si el departamento se revaloriza a 2% anual (estimación conservadora en el mercado chileno), eso suma rentabilidad. En $85 millones, sería $1.700.000 adicionales.
Rentabilidad total (renta + revalorización): ($4.140.000 + $1.700.000) / $85.000.000 = 6,87% anual
La fórmula que debes usar siempre
Rentabilidad Neta = (Flujo de Caja Neto Anual + Revalorización Anual Estimada) / Capital Invertido Total × 100
El capital invertido incluye: precio de compra + costos de notaría + inscripción + corretaje + posibles reparaciones iniciales. En nuestro ejemplo serían aproximadamente $90 millones.
¿Cómo usar esto en tus decisiones?
Cuando evalúes un departamento, compáralo con rentabilidades alternativas. Los CDI chilenos ofrecen actualmente entre 5,5% y 6,5% anuales sin trabajo ni riesgo de inquilinos morosos. Un departamento que promete apenas 4,87% de rentabilidad neta podría ser inferior financieramente, considerando el esfuerzo de ser propietario.
Por eso muchos inversionistas inteligentes buscan departamentos que generen mínimo 6-7% de rentabilidad neta real. Eso justifica los riesgos y el trabajo involucrado.
La próxima vez que veas un anuncio de inversión inmobiliaria con rentabilidades de 8%, 10% o más, saca tu calculadora y pregunta: ¿Esos números incluyen TODOS los gastos? La respuesta generalmente es no.
Calcula correctamente y toma decisiones que realmente enriquezcan tu patrimonio.
¿Quieres saber si calificas para invertir?
Evalúate gratis en 2 minutos — sin compromiso.
Quiero invertir →