¿Tu depto renta realmente? Descubre qué cifra NO debes ignorar

El error que cometen 9 de cada 10 inversionistas novatos

Acabas de comprar un departamento en $250 millones en La Florida. Arriendan por $1.200.000 mensuales. Haces la división rápida: $1.200.000 ÷ $250.000.000 = 0,48% mensual... ¡5,76% anual! Te sientes inversionista profesional.

Pero aquí viene el problema: esa cifra es mentira. Es como revisar solo los ingresos sin contar los gastos. Esa rentabilidad que calculaste es bruta, y no te sirve para tomar decisiones reales.

La fórmula correcta: Rentabilidad Neta

La rentabilidad que importa es esta:

Rentabilidad Neta = (Ingresos Anuales - Gastos Anuales) ÷ Capital Invertido × 100

Suena simple, pero los gastos son donde todos se pierden. Volvamos al ejemplo anterior.

Los gastos reales que nadie quiere contar

• Contribuciones: $250 millones × 0,98% = $2.450.000 anuales
• Seguros: Aproximadamente $600.000 a $1.200.000 anuales
• Administración: Varía, pero mínimo $200.000 mensuales = $2.400.000 anuales
• Mantención y reparaciones: Calcula 1-2% del valor anual = $2.500.000 a $5.000.000
• Gastos impredecibles: Filtraciones, cambio de tuberías, pintura exterior. Reserva $1.000.000 anuales
• Impuesto Global Complementario (si tu patrimonio lo requiere): Evalúa tu situación específica

Hagamos el cálculo real con números chilenos

Retomemos tu departamento:

Ingresos anuales: $1.200.000 × 12 = $14.400.000

Gastos anuales totales:

• Contribuciones: $2.450.000
• Seguros: $900.000
• Administración: $2.400.000
• Mantención: $3.750.000
• Impredecibles: $1.000.000
• TOTAL: $10.500.000

Ganancia neta anual: $14.400.000 - $10.500.000 = $3.900.000

Rentabilidad neta real: $3.900.000 ÷ $250.000.000 × 100 = 1,56% anual

¿Ves la diferencia? De 5,76% a 1,56%. Eso es lo que realmente recibirás en tu bolsillo (antes de impuestos).

Pero espera, hay más: el factor de la inversión inicial

Probablemente no pusiste $250 millones en efectivo. Si pagaste con 30% de pie ($75 millones) y el resto es deuda hipotecaria, tu inversión real es diferente.

Si tomamos solo los $75 millones invertidos: $3.900.000 ÷ $75.000.000 × 100 = 5,2% anual

Esto es más cercano a la realidad de tu dinero en juego, pero sigue siendo baja comparada con otras inversiones. Considera que el CDI promedio en Chile oscila entre 8-10% anual en períodos recientes, así que tu departamento debe competir con esas opciones.

Las 3 métricas que debe calcular todo inversionista serio

• Cash-on-Cash Return: Ganancia neta ÷ dinero que invertiste realmente. En nuestro ejemplo: 5,2% sobre capital propio.
• Cap Rate (Tasa de Capitalización): (Ingresos netos) ÷ (valor de la propiedad). Útil para comparar distintas propiedades.
• ROI a largo plazo: Incluye apreciación del inmueble + ganancias, menos capital invertido, dividido por años. Aquí juega a tu favor la plusvalía inmobiliaria.

El regalo escondido: apreciación

Si tu departamento se aprecia 2-3% anual (histórico en Santiago), esos $250 millones se convierten en $257.500.000 en un año. Sumado a la rentabilidad neta de $3.900.000, tu retorno total ronda 4,5-5%. Aún modesto, pero mejora el panorama.

Recomendación final

Antes de comprar ese depto, construye una planilla realista con estos números. Compara: ¿Es mejor invertir en el inmueble o en un fondo mutuo, acciones o CDI? A veces el inmueble gana; otras, no. La decisión correcta es aquella que tomas con números reales, no con esperanzas.